对《深圳市安居型商品房建设和管理办法》（2019年4月29日 征求意见稿）的建议书
尊敬的深圳市住建局
兹就《深圳市安居型商品房建设和管理办法》（2019年4月29日 征求意见稿）提出以下意见建议，诚恳地希望本着合情合理合法合规合约为民的原则能给予采纳，非常感谢！
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一.自动取得完全产权
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首先建议漫长的10年到期时让安居型商品房买受人自动取得完全产权而无需缴纳任何费用。
这符合在购买安居型商品房时安居型商品房让利（依据《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第2条第2款）的本意和初衷以及安抚贫富有别而导致的平民无房以及房屋具体分配的不均衡，同时也体现对安居型商品房种种限制、不良配套和10年锁定的补偿。.二. 补价取得完全产权.深圳市住建局理应按上述第一点行为，但如若实在不同意上述第一点的自动取得完全产权，那么请在《办法》中明确写明或在《办法》中通过公式明确确定补价总金额：
关于补价总金额公式的建议如下：
安居型商品房买受人10年期满后取得完全产权时补价总金额=（原购房时市场评估价-原购买价）*（1-原购房时基准销售价格/原购房时市场价格-1%*申请人在深累计社保年限或累计纳税申报年限孰高者）。.上述公式成立的规定性及客观性依据：
1.首先对于安居型商品房的销售价格，购买安居型商品房当时的《暂行办法》中第20条明确写明为：按不超过其市场评估价70%的标准拟定（详如附文）。
2.其次本着安居型商品房让利的本意和初衷并种种限制、不良配套、10年锁定以及质量次等客观因素。
3.用“申请人在深累计社保年限或累计纳税申报年限孰高者”，是因为首先与购买安居型商品房时的要求条件相吻合、顺应安居房型商品房原本；其次因为经了解深圳市税务局系统没有2007年1月之前的个人纳税申报及年限的记录。
4.去掉系数理由：
取消系数的原因：
首先，在本次公告的《办法》（征求意见稿）内的“关于《深圳市安居型商品房建设和管理办法<征求意见稿>》的起草说明”中的第（七）项中写道：“考虑到不同片区住房价格存在差异，为体现公平原则，在设计该公式时增设了折扣系数进行调节”。由此得知，该系数设置的原因是用于调节地区间的房价差异，建议公式中计算增值金额时直接按原购房时每一套价格计算，无需另设折扣系数进行调整。
其次，购房当初就应该让安居型商品房买受人清楚明晰取得完全产权时的总价格，可是因为规定的不完善致使买受人无从得知。本次又花了人力物力精力财力时间让全市至少几十万人甚至上百万甚至几百万人花时间精力关注和发表意见建议，目的就是明确取得完全产权时究竟补不补价、如何补价。如果此次再用系数模棱两可，那真的是让安居型商品房买受人或许乃至全市人无法接受了！
5.关于增值收益：增值收益应完全归于安居型商品房买受人。
<1>.安居型商品房买受人享有100%的份额，安居型商品房不是与相关部门的共有产权房，因此相关部门没有获取收益的法律依据和资格，增值收益100%由安居型商品房买受人享有。
<2>.购房当时的《暂行办法》和《深圳市安居型商品房轮候与配售办法》以及《深圳市安居型商品房买卖合同》中没有安居型商品房买受人需缴纳增值收益的计算公式（却有强制执行和回收的公式），然而现在却公告在这个《办法》（征求意见稿）的第43条中。如果本次不妥善解决，那不得不说购房时贵局有较为明显的对安居型商品房买受人故意隐瞒欺诈之嫌疑。
6.深圳市住建局应以购房当时出台的办法为依据来合理解决已购买的安居型商品房的是否补价或者补价事宜，即便购房当时关于安居型商品房的规定有疏漏致使安居型商品房买受人在价格和无条件继承上被贵局认为占了便宜，那这个便宜也必须由安居型商品房买受人享有，因为契约必须遵守。
7.鉴于政策之推陈出新的考量，并关于安居型商品房销售价格在《暂行办法》和本次《办法》（征求意见稿）之间存在着重大差异：购买安居型商品房当时的《暂行办法》中第20条为70%，而本次《办法》（征求意见稿）第28条中为50%，（详如附文）。故建议将本次公告的《办法》正式出台之前购买的安居型商品房的补价公式和正式出台之后购买的安居型商品房的补价计算公式区别对待。
8.比较说明：首誉当时有人12000元买入，当时招商锦绣观园8000元<最高8900多> ；现在是首誉二房出租4500元，尽享地铁购物升值等便利。.三、另外敬请贵局把安居型商品房“购房时市场评估价”于此次一并进行评估并确定下来，以免往后又为此磋商浪费人力物力财力或引起不必要的争议。.四、关于继承权的再次声明：
依新法不溯及既往的法律原则和安居型商品房买受人购买安居型商品房时《安居型商品房轮候与配售办法》第36条的规定，在2018年的《意见》出台前已购买安居型商品房的买受人享有《继承法》规定的全部继承权，不受任何限制（比如不受“封闭流转”的限制）。.五、关于申请取得完全产权的时间
敬请贵局将此次公告的《办法》（征求意见稿）第64条第（四）项修改为：“依照《暂行办法》及相关规定已购买安居型商品房的产权所有人，签订买卖合同10年后，可以申请取得完全产权。”
修改的理由是：根据本次公告的《办法》（征求意见稿）及《暂行办法》推理得出以下结论：已经购买了安居型商品房的产权所有人依然需要按照本次公告的《办法》（征求意见稿）第42条的规定申请取得完全产权（即：本市缴纳社会保险满15年，或者满60岁且购房满10年）。
具体说明如下：
根据本次公告的《办法》（征求意见稿）第64条第（四）项，10年期满后，已经购买了安居型商品房的产权所有人按上述《暂行办法》第28条中之“有关政策规定”申请取得完全产权。然而除此次公告的《办法》（征求意见稿）外就此未见有其他“有关政策规定”，也就是说本次公告的《办法》（征求意见稿）就是上述的“有关政策规定”。然而，根据本次公告的《办法》（征求意见稿）第42条的规定：申请人累计在本市缴纳社会保险满15年，或者满60岁且购房满10年，经批准并向政府缴纳增值收益后，可以取得所购安居型商品房的完全产权。也就是说已经购买了安居型商品房的产权所有人依然需要按照本次公告的《办法》（征求意见稿）第42条的规定申请取得完全产权。
注：
《暂行办法》第28条：签订买卖合同10年后，安居型商品房产权所有人可以根据有关政策规定申请取得完全产权。
本次公告的《办法》（征求意见稿）第64条第（四）项：依照《暂行办法》及相关规定已购买安居型商品房的，签订买卖合同10年后，可以按照《暂行办法》及相关规定申请取得完全产权。
本次公告的《办法》（征求意见稿）第42条：自签订买卖合同之日起，与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房的申请人累计在本市缴纳社会保险满15年，或者满60岁且购房满10年，经批准并向政府缴纳增值收益后，可以取得所购安居型商品房的完全产权。.六、特别强调：
当时购买安居型商品房时明确体现的政策是：让安居型商品房产权所有人即买受人以比当时购买普通商品房的人 优惠的价格获得住房。这就是安居型商品房产权所有人即买受人购买安居型商品房的初衷和原因。
如果当时购买了安居型商品房的人比当时购买了普通商品房的人的最终结果尤其价格和继承权都还不如的话，那还合理吗？！不合理！那是欺骗！不能打着优待照顾便利为民的旗号挣不合情不合理不合法不合规不合约的钱！从逻辑上来说那是对安居型商品房产权所有人即买受人的坑蒙谎骗！
安居型商品房买受人的房产份额是100%！安居型商品房买受人是房屋的产权所有人（该称谓详见<暂行办法>）！安居型商品房不是共有产权房！对应单位没有资格与安居型商品房买受人分享增值收益！条约必须遵守！必须讲公信力！
诚恳的建议尤其在价格和继承权方面区分对待已经购买了安居型商品房的产权所有人即买受人与尚未购买安居型商品房的买受人。
.希望深圳市住建局及深圳市各位领导关爱民生！为民着想！以慈悲为怀！以最大限度的可能满足广大安居型商品房买受人殷切的期望！非常感谢！
.附文：
2011年的《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第20条：
除“定地价、竞房价”方式外，安居型商品房最高销售价格由市发展改革部门会同市住房保障部门、市规划国土部门综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价等因素，按不超过其市场评估价70%的标准拟定，报市政府批准后公布执行。
本次《深圳市安居型商品房建设与管理办法》（征求意见稿）第28条：
安居型商品房的租金、售价为届时同区域同类型市场商品住房租金、售价的50%左右。市主管部门负责委托专业机构定期评估市场商品住房租金、售价。